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Finanzierung ohne Eigenkapital
Finanzierung ohne Eigenkapital
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Junge Familien wünschen sich oft ein eigenes Haus, bevor sie Eigenkapital ansparen konnten. Und viele Menschen möchten ihr Geld lieber in ein eigenes Haus investieren, als es Monat für Monat an den Vermieter zu überweisen. Selbst wenn Sie über ein Erspartes verfügen, bietet eine Finanzierung ohne Eigenkapital, also eine Vollfinanzierung, unter Umständen Vorteile. Man kann das angesparte Kapital als finanzielle Reserve für Engpässe aufheben. Das bringt zusätzlich Sicherheit!


Vollfinanzierung bei niedrigen Zinsen

Eine Finanzierung ohne Eigenkapital lohnt sich meist in Phasen niedriger Bauzinsen, gekoppelt mit einer langfristigen Zinsfestschreibung. Wer abwartet, 10 bis 20 Prozent Eigenkapital anspart und sich erst in einigen Jahren um die Finanzierung kümmert, geht ein Risiko ein. Die Zinsen und die Kosten für ein Grundstück sowie die Kosten der Baulichkeit können deutlich steigen. Infolge dessen erhöht sich meist auch die monatliche Belastung aus der Baufinanzierung. Somit kann der Wunsch vom eigenen Haus - trotz Eigenkapital - eventuell nicht mehr realisiert werden.


Abwarten kann teuer werden

Dazu zwei Rechenbeispiele, die die eventuellen Vorteile einer Vollfinanzierung bei niedrigen Zinsen deutlich machen:


Variante 1 – Musterrechnung ohne Eigenkapital

Gesamtkosten für das Haus
Eigenkapital
Kreditsumme
Nominal-/Effektivzinssatz
Tilgung
Monatsrate inklusive Tilgung

Restschuld nach 10 Jahren

400.000 Euro
0 Euro
400.000 Euro
2,35 / 2,38 %
3 %
1.783 Euro

264.875 Euro


Eine andere Baufamilie wartet ab, bleibt weiterhin in ihrer Mietwohnung (monatliche Miete ca. 1000 Euro) und spart über 10 Jahre ein Eigenkapital in Höhe von ca. 100.000 Euro (ca. 800 Euro x 12 Monate x 10 Jahre zuzüglich Zinsen) an. Das Baugrundstück, die Baunebenkosten und die Baukosten steigen in unserer Musterrechnung um zwei Prozent pro Jahr. Somit kostet das eigene Haus in 10 Jahren nicht mehr 400.000 Euro, sondern ca. 487.600 Euro. Das Zinsniveau ist um 4 % gestiegen.


Variante 2 - Musterrechnung mit Eigenkapital

Gesamtkosten für das Haus
Eigenkapital
Kreditsumme
Nominal-/Effektivzinssatz
Tilgung
Monatsrate inklusive Tilgung

487.600 Euro
100.000 Euro
387.600 Euro
6,35 / 6,54 %
3 %
3.019 Euro

 
Was ist passiert?

Zum einen wurde das angesparte Eigenkapital von den höheren Grundstücks- und Baukosten fast vollständig aufgezehrt und zum anderen stieg die monatliche Belastung aus der Baufinanzierung, aufgrund den höheren Darlehenszinsen, deutlich an. Parallel dazu ist zu berücksichtigen, dass bei der Musterrechnung ohne Eigenkapital die Restschuld nach 10 Jahren auf 264.875 Euro gesunken ist und bei der Variante mit 100.000 Euro Eigenkapital zum gleichen Zeitpunkt die Darlehensschuld ja noch bei 387.500 Euro liegt.

 
Wenn noch ein Ratenkredit läuft

Wer eine Finanzierung ohne Eigenkapital anstrebt, sollte möglichst schuldenfrei sein. Ein einzelner, noch laufender Ratenkredit – etwa für ein Auto – muss jedoch nicht zwangsläufig ein Hindernis für eine Finanzierung ohne Eigenkapital sein. Banken holen für die Bonitätsbeurteilung bei der Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung (SCHUFA) eine Auskunft ein. Es lohnt sich also nicht, die Finanzsituation „geschönt“ darzustellen. Die Gesamtsituation muss stimmen. Als Faustregel gilt, dass die Summe aller Darlehen und Kredite nicht mehr als 40 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens betragen sollte.


Fazit

Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist nur dann zu empfehlen, wenn ein ausreichend hohes und sicheres Einkommen vorhanden ist. Finanzielle Risiken die durch Unfall und Krankheit entstehen könnten, sollten durch Versicherungen abgedeckt werden.

Eine höhere Tilgung bildet nachträglich Eigenkapital. Wenn zum Zeitpunkt der Erstfinanzierung kein Eigenkapital vorhanden ist, gilt als wichtigste Grundregel: Die fehlende Eigenkapitaldecke sollte so schnell wie möglich nachträglich gebildet werden. Dies gelingt mit einem überdurchschnittlich hohen Tilgungsanteil. Experten empfehlen, wenn möglich, sollte man zumindest die Nebenkosten als Eigenmittel aufbringen. Außerdem sollten Bauherren bei einer Vollfinanzierung eine Zinsfestschreibung von mindestens 10 Jahre und einen Tilgungssatz von mindestens drei Prozent vereinbaren. So lässt sich sicherstellen, dass sich die monatlichen Raten der Anschlussfinanzierung nicht deutlich erhöhen können. 

Das höhere Ausfallrisiko lassen sich die Kreditinstitute mit Zinsaufschlägen bezahlen. Je weniger Eigenkapital eingebracht wird, desto höher fallen die Darlehenszinsen aus. Wer mehr als 80 Prozent des Kaufpreises über Darlehen finanziert, muss je nach Finanzierungsauslauf mit ungefähr 0,1 bis 0,7 Prozentpunkten Aufschlag rechnen. Wird über 100 Prozent finanziert, liegt der Risikoaufschlag noch einmal höher. Der Grund: Dieser Teil der Finanzierung ist nicht durch den Immobilienwert gedeckt und kommt somit einem Ratenkredit gleich.

 

 

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